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Kleingartenkolonien: Rechtslage in Oeynhausen Nord

Die kursiven Abschnitte im folgenden Text sind Erläuterungen zu den fettgedruckten Begriffen.

Das Ausgangsproblem für Oeynhausen Nord ist dieses: Einerseits gibt es den Baunutzungsplan (B-Plan) von 1958/60, in dem das Grundstück als „allgemeines Wohngebiet der Baustufe III/3“ bestimmt wird. Andererseits weist der Berliner Flächennutzungsplan (FNP) seit 1994 dieses Gebiet als „Grünfläche/Zweckbestimmung: Kleingärten“ aus.
Im Verhältnis von FNP und B-Plan ist ersterer der vorbereitende; letzterer, in der Regel aus einem FNP entwickelt, legt die Rechtslage verbindlich fest.

 
Daß die Absicht bestand, im Interesse der Kleingärtner aus dem FNP einen B-Plan zu machen, zeigen die Umsetzungsbestrebungen des Bezirksamtes Wilmersdorf seit 1986. Es ist allerdings unverständlich, warum die Umsetzung nicht in den 22 Jahren bis zum Verkauf des Grundstückes 2008 abgeschlossen wurde,

  • obwohl die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2000 ein „dringendes Gesamtinteresse Berlins“ (nach § 7 AGBauGB) für den Erhalt dieses Areals als Kleingärten feststellte und
  • obwohl die Senatsverwaltung für Umwelt 2006 in ihrem „Landschafts- und Artenschutzprogramm“  die Kolonie Oeynhausen als „Teil eines Kaltluftentstehungsgebietes“ zum „Vorranggebiet Klimaschutz“ erklärte und außerdem den Fortbestand der Kolonie zum „Erhalt der außerordentlich hohen biotopischen Vielfalt“ für erforderlich hielt.

  
 

Drei Gutachten

Nachdem die Post also 2008 Oeynhausen Nord an die Lorac Investment Management S.a.r.l. verkauft hatte, schien das Bezirksamt weiterhin an der Umwandlung interessiert zu sein, denn es gab zur Überprüfung der Rechtslage ein 1. Gutachten (Dr. Groth, 17.6.2009) in Auftrag. Darin wurden für Oeynhausen Nord zwei wesentliche Aussagen gemacht:

  • Der Käufer hat in diesem Fall hier keine Entschädigungsansprüche, auch wenn erst nach seinem Eigentumserwerb das Grundstück als Kleingartengebiet festgeschrieben wird;
  • es muß jedoch eine sofortige Veränderungssperre verhängt werden, um ein Erschließungsangebot des neuen Eigentümers zu verhindern, durch das er seine Rechtsposition Richtung Bebauung verbessern würde.

Durch die Veränderungssperre wird der in diesem Augenblick bestehende Rechtszustand festgeschrieben.- Erschließung bedeutet die Herstellung eines Straßenzuganges, des Anschlusses an die Versorgung mit Wasser, Strom, Gas und an die Entsorgung von Wasser und Abfall. Diese Aufgabe obliegt dem Bezirk, allerdings kann der Eigentümer anbieten, dies selbst durchzuführen (siehe dazu unten!).

Das weitere Vorgehen von Baustadtrat Gröhler (CDU) nach Erhalt des 1. Gutachtens war sehr widersprüchlich: Einerseits legte er im  August 2010 den Bebauungsplan IX-205a (entstanden aus dem ursprünglich am 20.6.2000 aufgestellten Bebauungsplan IX-205) öffentlich aus; dieser Plan zielte auf die rechtliche Absicherung der Kleingärtner. Andererseits aber verhängte er keine Veränderungssperre; dies war völlig kontraproduktiv, da dies die Gefahr einer Verschlechterung der Rechtslage der Kleingärtner barg.

Der Käufer legte erwartungsgemäß Widerspruch gegen den B-Plan ein (2. Gutachten, Dr. Haaß, 2.11.2010) und drohte mit einer Schadensersatzklage von 50 Mio. €, hilfsweise 2,3 Mio. €.
Die Fa. Lorac hatte der Post das Grundstück für 598.000 € abgekauft, d.h. für 6,45 €/m² ; 50 Mio. € ergeben sich, wenn  man den m²-Preis von 560,- € für erschlossenes Bauland zugrunde legt, 2,3 Mio. €, wenn man vom maximalen Verkehrswert nach der Festsetzung des neuen B-Planes ausgeht.- In Schadensersatzklagen wird „hilfsweise“ z.B. eine geringere Summe gefordert, wenn man sich über einen Erfolg der eigentlichen Forderung unsicher ist.

Es war nun sehr erstaunlich, daß Baustadtrat Gröhler – Volljurist und seit langem im Amt – durch solch ein Gegengutachten mit einem selbstverständlich gegensätztlichen Ergebnis derart in Zweifel an seinem eigenen Gutachter, einem ausgewiesenen Fachmann, geriet, daß er ein 3. Gutachten in Auftrag gab (Prof. Finkelnburg, 21.7.2011). Andererseits klang es für die Kleingärtner sehr erfreulich, daß er am 20.8. 2011 – also nach Eingang des 3. Gutachtens – auf dem Sommerfest der Kolonie versicherte, er werde den Bebauungsplan nunmehr unterschreiben. Allerdings hat er auch das nie getan und sogar seinem Nachfolger, Baustadtrat Schulte (SPD) empfohlen, es auch nicht zu tun.
 
 

1. und 3. Gutachten

Aus dem 3. Gutachten ergibt sich folgendes – und das in Übereinstimmung und überhaupt nicht im Widerspruch zum 1. Gutachten:
Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung hat ein Eigentümer keinen Anspruch auf Schadensersatz nach § 42 Baugesetzbuch (BauGB), wenn sein Grundstück durch einen Bebauungsplan nachträglich als Kleingartengebiet festgelegt wird, falls dieses Grundstück zur Zeit der Umwidmung kein baureifes Land ist, sondern Rohbauland, dessen Erschließung nicht gesichert ist.
Land ist baureif, wenn es erschlossen (siehe oben) ist.- Rohbauland ist eine Fläche, die für bauliche Nutzung bestimmt, aber deren Erschließung noch nicht gesichert ist.- Die Erschließung ist dann gesichert, wenn der Bezirk sie durchführt oder der Eigentümer sie selbst durchzuführen anbietet.

 
Es handelt sich bei dieser Kolonie bisher um nicht baureifes Land, also Rohbauland, wie auch Herr Stadtrat Schulte einräumt. Um einen Schadensersatzanspruch der FA. Lorac zu verhindern, kommt es also entscheidend auf die Frage der gesicherten Erschließung an – deswegen der Rat des 1. Gutachters im Juni 2009, durch eine Veränderungssperre einem Angebot des Eigentürmers vorzubeugen (s.o.). Das tat Stadtrat Gröhler jedoch aus unbekannten Gründen 1 ¾ Jahre lang bis zum Februar 2011 nicht, als die Fa. Lorac die Erschließung anbot.  Dadurch wäre aber nur dann eine Schadensersatzpflicht für den Bezirk eingetreten, falls der Stadtrat damals den fertigen Bebauungsplan unterschrieben hätte, wenn das Angebot für den Bezirk zumutbar gewesen wäre.
Damit ein solches Angebot zumutbar ist, muß es konkret sein; dazu reicht das Angebot der Fa. Lorac, man wolle die Erschließung so durchzuführen, wie der Bezirk es gern hätte, nicht aus.

Daher hatte der 3. Gutachter im Juli 2011 geraten, zu sondieren, ob die Fa. Lorac vielleicht ihr Angebot doch noch konkretisiert, um es andernfalls als unzumutbar abzulehnen und damit eine Schadensersatzpflicht bei Festsetzung des B-Plans IX-205a auszuschließen. Gerade das haben die beiden Baustadträte aber nicht gemacht, vielmehr hat Baustadtrat Schulte mit der Fa. Lorac über eine Teilbebauung zu verhandeln begonnen, was nichts anderes bedeutet, als alle teuer erkauften Ratschläge der eigenen Gutachter in den Wind zu schlagen und damit die eigene Rechtsposition  und die der Kleingärtner aufzugeben.

Jedenfalls gibt es bisher (Januar 2013) kein zumutbares Angebot und damit auch keinen Schadenersatzanspruch nach § 42 BauGB, aber es gibt auch immer noch keine Veränderungssperre des Stadtrats, um ein zukünftiges Angebot des neuen Eigentümers zu verhindern.
Daß die Fa. Lorac im übrigen tatsächlich nie eine Erschließung vorhatte und ihr Angebot folglich nicht ernsthaft und damit nicht zumutbar war, zeigt sich auch daran, daß sie das Grundstück im Dezember 2012 an einen Projektentwickler weiterverkauft hat.

 
 

Mögliche weitere Entwicklung und ihre Folgen

Es gibt drei Möglichkeiten, wie es jetzt weitergehen kann:

a) Es liegt kein zumutbares Erschließungsangebot vor + der Stadtrat verhängt sofort eine Veränderungssperre + er setzt den Bebauungsplan IX-205a in Kraft:
Der Eigentümer hat keinen Entschädigungsanspruch (s.o.), aber er hat möglicherweise einen Übernahmeanspruch (§ 40 BauGB; der Anspruch wird in der Literatur verneint, aber es gibt keine BGH-Rechtsprechung dazu).
Beim Übernahmeanspruch verlangt der Eigentümer, daß das Bezirksamt ihm das Eigentum abkauft (wohingegen beim Schadensersatzanspruch der jeweilige Käufer Eigentümer bleibt). Zu den Kosten siehe unten.

b) Keine Veränderungssperre +  zumutbares Erschließungsangebot + der Stadtrat setzt den Bebauungsplan IX-205a in Kraft:
Es entsteht ein Entschädigungsanspruch (§ 42 BauGB; zu den Kosten siehe unten), oder der Eigentümer fordert die Übernahme des Grundstückes durch das Bezirksamt.

c) Keine Veränderungssperre + der Stadtrat verhandelt mit dem Eigentümer über eine Teilbebauung unter Sonderkonditionen + der Eigentümer schenkt dem Bezirk die Restfläche:
Es gibt keine Ansprüche auf Entschädigung oder Übernahme.

Es ist offensichtlich, daß nur die Varianten a) und b) dem Ziel der Kleingärtner dienen, die gesamte Fläche der Kolonie zu erhalten. Aber wie ist es mit den Kosten?
 
   

Kosten für den Bezirk bei Festsetzung des Bebauungsplans IX-205a

Natürlich ist die Variante c) die billigste, aber dann wäre die halbe Kolonie weg. Aber kosten a) oder b) tatsächlich 25 Mio. €, wie Stadtrat Schulte wiederholt sagte? Und woher käme das Geld?

Im Falle eines Entschädigungsanspruches muß die Differenz des Verkehrswertes des Grundstücks vor und nach Festsetzung des Bebauungsplans gezahlt werden.
Der Verkehrswert eines Grundstücks ist sein üblicher Preis zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Als Zeitpunkt vor Festsetzung des Bebauungsplans IX-205a kommt nach BGH-Rechtsprechung hier nicht etwa 2012 in Betracht, sondern höchstens der 20.6.2000, als das Bezirksamt den Vorläufer-Bebauungsplan IX-205 aufzustellen beschloß, denn seitdem ist die Chance für dieses Gelände, Bauland zu werden, durch das gesamte Verwaltungshandeln und durch die schon jahrzehntelang andauernde Nutzung als Kleingärten minimalisiert worden. (Der Kaufpreis von 6,45 € - statt z.B. 270 €/m² für Rohbauland - ist übrigens ein Indiz dafür, daß Post und Fa. Lorac nie von Bauland ausgingen).

Wahrscheinlicher ist, daß der Eigentümer, wenn er die Möglichkeit dazu hat, die Übernahme verlangen wird. Die ist teurer als Schadensersatz; aber auch hier wäre der Stichtag 2000, und es ginge ebenfalls um chancenloses Rohbauland.

Was die Höhe der zu erwartenden Kosten betrifft, legen sich der 1. und 3. Gutachter nicht fest; der tatsächliche Kaufpreis von 598.000 € bzw. die hilfsweise Forderung der Fa. Lorac von 2,3 Mio. €, die sich am Verkehrswert nach eigener Berechnung orientiert, bzw. die Verkehrswertberechnung des Bezirksamtes in Höhe von 870.000 € machen aber deutlich, daß der zu erwartende Betrag sehr weit unter den 25 Mio. des Stadtrats liegt. Für 25 Mio. € gibt es in den beiden vom Bezirksamt eingeholten Gutachten keinerlei Anhaltspunkte – und schon gar nicht dafür, daß der Stadtrat persönlich haften würde (man hört sogar, daß der 3. Gutachter dem Stadtbaurat gegenüber im Gespräch dieses Risiko ausgeschlossen hätte).
Außerdem: Für den Fall, daß das Bezirksamt das Grundstück übernehmen muß, haben die Kleingärtner ihre Kaufabsicht gegenüber dem Bezirk geäußert – was Baustadtrat Schulte auf der BVV-Sitzung vom 20.9.2012 bestätigt hat, so daß dieses Risiko abgesichert wäre. Auch für den Fall einer Schadensersatzzahlung hat der Stadtrat die von ihm eingeforderte Beteiligung der Kleingärtner in Höhe von 900.000 € zugesichert bekommen.

Die beiden Bezirksamts-Gutachten zeigen, daß die finanziellen Risiken bei der vollständigen Absicherung der Gartenkolonie überschaubar sind, und die Kleingärtnern haben sich verpflichtet, sie mitzutragen. Was alleine fehlt, ist, daß der Baustadtrat und das Bezirksamt bereit sind, entsprechend entschlossen zu handeln. Es sieht offenbar nach dem Gegenteil aus.
 
 

Ergebnis

Wenn man sich intensiver mit diesem Thema beschäftigt hat, kann man den große Unwillen der Kleingärtner darüber, wie sie vom Bezirksamt behandelt werden, gut nachvollziehen:

  • was die beiden Herren Baustadträte betrifft: Sie lassen mit viel öffentlichem Geld gleich zwei Gutachten anfertigen und folgen doch nicht deren dringenden Ratschlägen. Beide Gutachten sind recht günstig für die Kleingärtner, die sich darüber hinaus zu einer weitreichenden Übernahme eventueller finanzieller Lasten verpflichtet haben, aber die beiden Herren Baustadträte stehen ihnen gar nicht wirklich beiseite , und der jetzige Stadtbaurat verhandelt sogar mit dem Grundstückskäufer über eine Teilbebauung und betreibt so die Teilbeseitigung der Kolonie.
     
  • was die Mitglieder des Stadtentwicklungsausschusses betrifft: Es ist doch eigentlich ihre Pflicht als vom Volk Gewählte, sich selbst sachkundig zu machen,  aber wenn man die Anträge zur BVV am 17. Januar ansieht, kann man nicht wirklich glauben, daß sie sich ein eigenes Bild gemacht haben. Stattdessen tun sie mehr (SPD) oder weniger (Grüne Partei) genau das, was ihnen der Herr Baustadtrat vorgegeben hat, und tragen so zur Teilbeseitigung der Kolonie bei.
     
  • was die übrigen Mitglieder der BVV betrifft: Das mindeste, was sie als vom Volk Gewählte tun müßten, ist doch, Fragen zu stellen und nachzuhaken und nicht bloß abzunicken. Aber wo werden denn Fragen gestellt? So tragen auch sie zur Teilbeseitigung der Kolonie bei.


 
Das Fazit aus der Beschäftigung mit den drei Gutachten ist, zu fordern:

Sofortige Verhängung einer Veränderungssperre
Sofortiger Schluß mit den Verhandlungen über eine Teilbebauung
Sofortige Unterschrift unter den Bebauungsplan IX-205a

 
 
 
MichaelR


Kolonie Oeynhausen im Internet:
* Kleingärtnerverein Oeynhausen e.V. und auf facebook

Artikel im Kiezer Weblog (mit Karte und Fotos):
* Kleingartenkolonien: Oeynhausen


MichaelR - Gastautoren, Politik - 15. Januar 2013 - 22:20
Tags: ////



fünf Kommentare

Nr. 1, Jack Woody Lumber, 27.01.2013 - 17:27
Mal ehrlich, Leute
hier wird ein Ökokiez 2020 für viel Geld politisch im Hinterzimmer vor den letzten Berliner Wahlen gegen jeden wirklichen ökologischen Nutzen durchgepeitscht

eine Straßensperrung der Knobelsdorffstraße ebenfalls mit politischem Kalkül abgesprochen – bis ein Gericht dem Rechtsamt des Bezirks die Augen öffnet – heute wissen auch die Anwohner, dass man dort trotz Autobahn und dem regen Berufsverkehr – mit geöffneter Straße Leben kann

und dann eine Gartenkolonie Oeynhausen,
die als Kaltluftentstehungsgebietes“ zum „Vorranggebiet Klimaschutz“ erklärt wird

und rechtlich auf supersicheren Beinen steht – wird von Grünen, SPD und CDU (in jahrelangem warscheinlich parteiinternen Interessenausgleich) volles Brot an die Wand gefahren,

die Betroffenen genauso beschämend behandelt wie auf der öffentlichen Veranstaltung bei der Sperrung Knobelsdorffstaße mit Frau Schmiedhofer

oder das skandalöse Verhalten auf der öffentlichen Veranstaltung zum Ökokiez 2020 am selben Platz mit Frau Jantzen, als ein geladener Gast ins Gesicht geschlagen wurde und vorne auf dem Podium wurde einfach weitergemacht.
Kein Wort der Anteilnahme, des Interesses oder nur ein Wort an die Versammelten, im Gegenteil hier und da machten sich die Vortragenden dann noch lustig über den Geschlagenen, in dem sie ihn ansprachen und zum Antworten aufforderten, wohlwissend, dass dieser noch unter Schock stand. Von diesen Typen einschließlich Frau Jantzen hat keiner den Weg zu dieser Person gefunden, ein freundliches Wort oder Ähnliches gesagt oder in irgendeinerweise eine angemessene menschliche Regung gezeigt.

Und genau einige dieser Würdenträgerinnen und Würdenträger aus dem Bezirksamt, die so Öko bewegt sind, vernichten gerade "teilweise" eine Naturfäche wie die Gartenkolonie Oeynhausen ohne Not.
Warum?

Der geschlagene eingeladene Gast übrigens, der nicht zu den Freunden des einladenen Bezirksamtes gehörte, hatte in gedruckter Form seinen Unwillen in Form eines Flyers über den Ökokiez 2020 bekundet, welche dann einfach beseitigt wurden – nur wenige Meter von der Stadträtin und den anderen Podiumsgästen – ohne dass diese dies auch nur zur Kenntnis nahmen.

Die Person, die für die Wegnahme dieser schriftlichen Meinungsäußerung verantwortlich war, zufällig ein gern gesehener Gast bei Bezirksamt und auch bei kurzfristig öffentlichen Veranstaltungen mit Stadtentwickungssenator Müller hier im Kiez, hat dann auch diesen Faustschlag ausgeführt.

Also liebe Gartenkolonie Oeynhausen – Vertrauen ist gut – Solidarität ist besser!
Nr. 2, maho, 30.01.2013 - 23:51
Wie reiht sich eigentlich dieser Bericht von 2009 in der BZ hier ein?
“.... Laut eines Rechtsgutachtens des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf ist eine drohende Bebauung ausgeschlossen. ....”

http://www.bz-berlin.de/bezirk/wilmersdo..
Nr. 3, MichaelR, 01.02.2013 - 14:03
Der Bericht ist vom 25.6.2009 und basiert auf dem vom BA in Auftrag gegebenen Gutachten (17.6.2009), mit dem geprüft wurde, ob es nach dem Verkauf von Oeynhausen Nord an einen US-Investor (2008) noch risikolos möglich sei, das Gebiet durch einen Bebaungsplan als Kleingartengebiet festzuschreiben. Die Antwort war: Ja, ohne daß Ansprüche auf Entschädigung drohen.
Dann kam ein Gegengutachten des Käufers (November 2010): 50 Mio. €, "hilfsweise" 2,3 Mio.!
Dann ein weiteres Gutachten im Auftrag des BA (Juli 2011): erstes Gutachten wird bestätigt.
Dann immer noch keine Unterschrift von Baustadtrat Gröhler (CDU) unter den B-Plan.
Dann Baustadtrat Schulte (SPD) im Oktober 2011, seine "Rettungs"verhandlungen mit dem Investor und keine Unterschrift unter den B-Plan.
Dann Gröhlers Angebot, nun seinerseits doch noch zu unterschreiben …
Nr. 4, Jack Woody Lumber, 18.02.2013 - 18:13
Rettet was zu retten ist!
Ist diese Ecke nicht schon verdichtet genug?
Nr. 5, neu, 31.01.2014 - 23:34
heute war die bvv sondersitzung

Kommentar vom “alten mann, der zum piraten wurde”:

http://sigiberlin.de/archives/608

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