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Siedlung Westend (2) – Wollen Bezirksamt und BVV unter SPD-Führung 500 Mietern bezahlbaren Wohnraum wegnehmen und dafür die Deutsche Wohnen AG um bis zu 109,5 Mio. reicher machen?

 
 
Im ersten Teil haben wir geschildert, wie die „Engländer-Siedlung“ rund um den Dickensweg in die Hände der Deutsche Wohnen AG (DW) geriet und daß die Mieter sich gegen den Abriß ihrer Wohnungen wehren. Heute geht es um die Rolle von Bezirksamt und BVV dabei.

Mieterversammlung in der „Engländer-Siedlung“ (Westend)

Mieterversammlung April 2016

 
In der Studie „Wohnbaupotenziale in Berlin. Vorschläge zu ressourcenschonendem Wohnungsbau im Bestand“ vom Mai 2014 hat der BUND

„Flächen innerhalb geschlossen bebauter Gebiete mit hervorragender Infrastruktur und bester Erschließung“ für 11.800 Wohnungen nachgewiesen. „Grünflächen werden nicht in Anspruch genommen.“ (S. 2)

Aber was kümmert das schon die etablierten Parteien von SPD, Grüner Partei und CDU, muß man sich fragen, wenn man anschaut, was sie offenbar mit den Mietern der Siedlung Westend vorhaben. Konkret geht es dabei um den Bebauungsplan 4-59 VE (1): Da der noch gültige Bebauungsplan keine andere Bebauung als die jetzige zuläßt, muß nämlich ein neuer Bebauungsplan her. So etwas geschieht in vertrauensvoller Zusammenarbeit von Bezirksverordnetenversammlung (BVV) und Bezirksamt (BA).



Die Volksvertreter in der BVV schieben an

Die BVV beschloß am 20.11.2014 die von der Grünen Partei eingebrachte Drucksache 0968/4:

„Die Initiative der Deutschen Wohnen, ihren Bestand am Dickensweg zu verdichten und dadurch neuen Wohnraum zu schaffen, kann eine Chance für nachhaltige Entwicklung sein. Zur Umsetzung des Vorhabens erwartet die BVV die umfassende Einbeziehung der Mieterinnen und Mieter in die Planungen.“

Das „kann“ und das „erwartet“ deuten auf die Unernsthaftigkeit des Beschlusses hin, den Nachsatz mit der „Einbeziehung der Mieterinnen und Mieter“ kann man getrost als grüne Restfolklore ansehen, und „Initiative“ ist eine niedliche Wortwahl in diesem Zusammenhang. Die Hauptsache bei dem Beschluß ist nämlich: Die BVV hat in ihrer Mehrheit grundsätzlich den Plan der DW gebilligt, die Siedlung mit ihren 212 preiswerten Wohnungen abzureißen.
Aber die BVV ging noch einen Schritt weiter:

„Das Bezirksamt wird aufgefordert, für die Baumaßnahme einen vorhabenbezogenen B[ebauungs]-Plan aufzustellen.“


Vorhabenbezogener Bebauungsplan heißt auf deutsch: Der Investor bastelt sich seinen eigenen Bebauungsplan, und das Bezirksamt übernimmt diesen dann (mehr oder wenig). Die BVV hatte also das Bezirksamt aufgefordert, die Planungshoheit des Bezirks einer börsennotierten Aktiengesellschaft (2) in die Hände zu geben auf Kosten der etwa 500 Bewohner.

Im Juni 2016 hat Seniorpartner SPD nun einen ergänzende Antrag (DS 1655/4) eingebracht, in dem es heißt:

„Um eine Abwicklung der Umsetzung zu unterstützen, prüft das BA die Erteilung von Umsetzungsscheinen.“

Was auf den ersten Blick menschenfreundlich klingt, beinhaltet aber tatsächlich folgende Botschaften: für das Bezirksamt: ‚Die BVV wird sich nicht gegen den Bebauungsplan stellen und ihn am Ende verabschieden!‘; für die DW: ‚Ihr kriegt Euren Bebauungsplan, den Abriß und Neubau!‘; und für die Mieter: ‚Ihr müßt die Umsetzung mitmachen und könnt mit einer Mieterhöhung in den Neubau zurück, und wenn Ihr Euch das nicht leisten könnt, müßt ihr leider raus!‘

Stattdessen könnte die BVV – wenn sie denn mehrheitlich mit Volksvertretern besetzt wäre – auch dies machen: zum Beispiel den Umfang der Verdichtung kritisieren oder prüfen, ob für die Siedlung Milieuschutz infrage kommt – aber bisher keine Spur davon. Genausowenig hat die BVV bisher den Umweltschutz ins Gespräch gebracht, wozu sie allen Grund hätte, denn:
 

Das Bezirksamt sattelt drauf

Zusätzlich zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan schlägt es nämlich auch noch den Weg des beschleunigten Verfahrens (§ 13a Baugesetzbuch) ein, was es zwar machen kann, aber nicht muß. Der springende Punkt dabei ist, daß keine Umweltprüfung stattfindet.

Das Bezirksamt begründet seine umfassenden Gefälligkeiten gegenüber der DW damit, daß eine allgemeine Wohnungsnot und insbesondere ein großer Mangel an bezahlbaren Wohnungen im Lande herrsche. (Daß die Parteien, aus denen das Bezirksamt besteht, diesen Mangel durch ihre jahrzehntelange Politik überhaupt erst herbeigeführt haben – siehe Teil 1 –, sagen sie lieber nicht.) Daher stehe man dem Bauvorhaben wohlgesonnen gegenüber. Aber man vergesse dabei natürlich nicht die ärmeren Mieter, versicherten Baustadtrat (SPD) und SPD-Fraktion den Mietervertretern auf der Einwohnerversammlung im April 2016: Man werde den Investor zu 25 % „bezahlbarem Wohnraum“ verpflichten!

Auch das klingt gut, ist aber leider genauso hinterhältig wie der oben erwähnte Ergänzungsantrag der SPD: Denn erstens sind 25 % von geplanten 580 Wohnungen = 145 Wohnungen und damit 67 weniger als die jetzt vorhandenen 212 und paßt somit gar nicht zur behaupteten Absicht des Baustadtrats, mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen zu wollen. Und zweitens: In diesen Politikerkreisen wird unter „bezahlbar“ eine Nettokaltmiete/m² von 6,50 bis 8,50 Eu verstanden (preisgebundener Wohnraum). Laut einer eigenen Erhebung der Bürgerinitiative Siedlung Westend liegt dort aber die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 5,90 Eu, also 0,60 Eu unter der Untergrenze der Bezahlbarkeit der Politiker.

Man sollte jetzt nicht den Fehler machen und den sozialdemokratischen Lokalpolitikern vorhalten, im Namen ihrer Partei käme doch „sozial“ vor – wenn es so einfach wäre, sähe hierzulande vieles anders aus (3). Aber sie sollten doch wenigstens wissen, daß in § 1 Abs. 5 des Baugesetzbuches die Verpflichtung festgeschrieben ist, daß

jeder Bebauungsplan „eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten“ soll.

Was ist denn daran „sozialgerecht“, daß einerseits 500 Bewohner ihr Zuhause samt Umfeld verlieren, von denen viele aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes eine vergleichbare Wohnung kaum finden werden – und daß andererseits die DW die Chance erhält, bis zu 109,5 Mio. Eu Gewinn (4) zu machen?

Das Bezirksamt ist aufgefordert, das Bebauungsplanverfahren 4-59 VE nicht weiter zu verfolgen, bevor nicht alle Fragen im Interesse der Mieter geklärt sind.
Die Bezirksverordneten sind aufgefordert, diese Forderung an das Bezirksamt mit einem entsprechenden Beschluß zu untermauern.

MichaelR
 


(1) schraffiert = jetziger Bestand; blaue Linien = geplante Grundrisse der Neubauten

(2) seit Dezember 2010 im MDAX der Deutschen Börse gelistet

(3) Man braucht dazu nicht weit zurückzugehen; es reicht schon aus, nur an die allerletzte Zeit im Bezirk zu denken: Kleingartenkolonie Oeynhausen, WOGA-Komplex hinter der Schaubühne, Komödie und Theater am Kurfürstendamm, Bebauung an der Seesener Straße samt Henriettenplatz, Fasanenstraße 62, Uhlandstraße 103 …

(4) Berechnung der Bürgerinitiative:
Aktuell: Jahres-Nettokaltmiete ca. 1,2 Mio. Eu x Faktor 25 = Wert des Objekts ca. 30 Mio. Eu
DW-Planung: {Neubau mit ca. 55.000 m² Wohnfläche x aktuellem Verkaufspreis in Westend von ca. 5.000 Eu/m² = 275 Mio. Eu} - {ca. 55.000 m² Wohnfläche x Herstellungspreis von ca. 3.000 Eu/m² = 165 Mio. Eu} = Zwischensumme 110 Mio. Eu Gewinn bei Verkauf aller Wohnungen. Von diesem Betrag müssen natürlich noch die 500.000 Eu abgezogen werden, die die DW nach eigener Aussage (S.1) in den zehn Jahren von 2006 bis 2016 für die Instandhaltung der Siedlung – man muß beinah sagen – verpulvert hat (immerhin 0,27 Eu/m²/Monat für jeden der jetzigen 15.677 m² Wohnfläche). So bleibt immer noch ein Gewinn von bis zu 109,5 Mio. Eu.


MichaelR - Gastautoren, Politik - 18. September 2016 - 00:02
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drei Kommentare

Nr. 1, Steffen Unger, 20.09.2016 - 10:22
Laut unseren Daten (98 eindeutige Abgaben zur NK von 114 Umfragebögen von ca. 150 Mietparteien) gibt es 70 Mietparteien, die weniger als 6,50 Euro/qm NK zahlen, davon 51 Mietparteien, die weniger als 6,00 Euro/qm zahlen, 28 Mietparteien die mehr als 6,50 Euro/qm und weniger als 8,00 Euro/qm zahlen.

Der Durchschnitt liegt wie im Beitrag erwähnt bei 5,90 Euro/qm NK, also 0,60 Euro/qm unter den von Ihnen geplanten 6,50 Euro/qm NK über das Konstrukt der WBS-ähnlichen Umsetzungsscheine. Bei einer Durchschnittswohnungsgröße von 77qm, wäre dies eine durchschnittliche monatliche Mehrbelastung von ca. 46,00 Euro pro Monat. Wobei dieser Betrag für die sozialschwachen sogar höher wäre, als für die weniger sozialschwachen Mietparteien.

Der Mittelwert gem. Berliner Mietspiegel 2015 liegt übrigens bei nur 6,02 Euro/qm NK. Durch die 6,50 Euro/qm kommt es daher sogar zu einer ungerechtfertigten Mieterhöhung. Eine „Einzelfallregelung“ würde im Grunde den überwiegenden Teil der Mieterschaft betreffen. Vor allem müsste aufgezeigt werden, wie eine Einzelfallregelung überhaupt aussehen würde.

Hier würde durch den Antrag 1655/4 und den damit verbundenen Einfluss/Änderungen des B-Plan 4-59VE, dieser erneut zu Lasten der Bewohner und zu Gunsten des Investors eingreifen.

Gerade für die sozialschwachen Bewohner wäre diese Mieterhöhung nicht tragbar, hätte als Folge ggf. die Kündigung durch Mietrückstände und würde damit die Verdrängung und eine Gefährdung der Existenz dieser Bewohner bedeuten.

Seit der letzten Einwohnerversammlung im April 2016, im Grunde auch schon davor, gab es keine Kontaktaufnahme zu der Mieterschaft seitens der Deutsche Wohnen AG, noch Anzeichen, dies gewährleisten zu wollen oder überhaupt in Verhandlungen mit den Mietern zu treten. Das Verhalten und die Drohungen (Verkauf an einen dubiosen Projektentwickler) des Vorstandsvertreters der Deutsche Wohnen AG – Herr Zahn – auf der Einwohnerversammlung im April 2016 zeigte ebenfalls deutlich die „Wertschätzung“ der Bestandsmieter.

Bisher blieb immer außer Acht, wie es um Aufwands-/Entschädigungszahlungen seitens der Deutsche Wohnen AG an seine Mieter gestellt ist. Immerhin müssen die Mieter mindestens einmal, im schlechten Fall sogar zweimal umziehen, um am Ende in dem teureren Neubau wohnen zu können.

Auch hier gibt es seitens der Deutschen Wohnen AG lediglich das Angebot von einmaligen 500,00 Euro/1.000,00 Euro für die 3-/4-Zimmerwohnungen als Umzugshilfe. Hier muss eine Lösung gefunden werden. Das gesamte Inventar, wie z.B. Einbauküchen, Schränke, Couchen, etc. der Mieter wird in Mitleidenschaft gezogen und ist ggf. in den Umsetz- und späteren Neubauwohnungen gar nicht wieder zu verwenden. Dies geht ebenfalls zu Lasten der Bewohner. Hier gibt es weder seitens der Deutsche Wohnen AG, noch seitens des Bezirksamtes oder der BVV eine Berücksichtigung, noch einen Lösungsvorschlag.

Das Bezirksamt darf nicht, noch darf es seitens der BVV dazu aufgefordert werden, den Vermieter bei der Verdrängung von Bürgern von Charlottenburg-Wilmersdorf und Vernichtung von bezahlbarem Wohnraum unterstützen. Doch genau das tut der Beschluss 1655/5.

Das Bezirksamt muss, wenn es – wie in unserem Fall der Siedlung Westend – die Verdrängung von Mietern und Vernichtung von bezahlbarem Wohnraum unterstützt, seitens der BVV aufgefordert werden, dies umgehend einzustellen und stattdessen aufgefordert werden die sozialschwachen Bürger von Charlottenburg-Wilmersdorf zu schützen.

Die BVV hat hier eine Kontrollfunktion und ist verpflichtet entsprechend zu handeln. Der Beschlussantrag 1655/4 muss entsprechend, unter Berücksichtigung der o.g. Punkte, geändert werden.

Steffen Unger

Bürgerinitiative Siedlung Westend
Nr. 2, jn, 21.09.2016 - 10:18
Bürgerwerkstatt
wäre das ein modell für die “siedlung westend” ?
http://www.berlin.de/ba-charlottenburg-w..

Entwicklung des Geländes des ehemaligen Charlottenburger Bürger-Hospitals , das zu einer Wohnanlage umgebaut wurde.

vorbeischauen und fragen stellen ? (auch zur siedlung westend)

http://www.berlin.de/ba-charlottenburg-w..
Nr. 3, Steffen Unger, 07.02.2017 - 07:17
http://www.berliner-mieterverein.de/maga..

Auf Seite 12 berichtet das MieterMagazin des Berliner Mieterverein über unsere Siedlung Westend.

Wir haben unser Spendenziel von 2.400,00 Euro mehr als erreicht und warten im Grunde aktuell auf die Veröffentlichung des engültigen B-Planes seitens des BA.

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