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Mieter- und Milieuschutz in Charlottenburg

Lässt das Bezirksamt in Charlottenburg die Verdrängung der Mieter zu?

 
 
Zu diesem Thema lädt die KiezKulturWerkStadt zu Dienstag, dem 13. September 2016, in die Danckelmannstr. 9 a ein.

 
 

Dienstag, 13. September 2016 um 20:00 Uhr
Kulturwerkstadt (in der ehemaligen Engelhardt-Brauerei)
Danckelmannstraße 9 A
14059 Berlin-Charlottenburg
 

 



Der Untertitel „Lässt das Bezirksamt in Charlottenburg die Verdrängung der Mieter zu“ weist unmittelbar auf die aktuelle bezirkspolitische Problemlage hin:
Charlottenburg-Wilmersdorf ist der Bezirk mit den meisten Verkaufsangeboten für Eigentumswohnungen. Damit herrscht im Bezirk der berlinweit höchste Verdrängungsdruck. Dieser Druck resultiert insbesondere daraus, dass sich umgewandelte Wohnungen teurer verkaufen lassen, wenn sie bezugsfrei sind und Modernisierungen genutzt werden, um den Verkaufs- und Mietwert der Wohnungen zu erhöhen.

Gerade Art und Umfang einer Modernisierung dienen dabei häufig dazu, Mieterhöhungen durchzusetzen, die die Bestandsmieter finanziell nicht mehr tragen können. Ihnen bleibt dann nur noch übrig, die Wohnung nach der Modernisierung aufzugeben.

Wie alarmierend die Lage in Charlottenburg-Wilmersdorf ist, zeigt der Jahresbericht der Investitionsbank Berlin (IBB), vormals Wohnungsbaukreditanstalt, für das Jahr 2015 (s. dort Seite 55):
»24.381 Eigentumswohnungen werden in Charlottenburg-Wilmersdorf zum Verkauf angeboten. Das sind 22% aller im gleichen Jahr in Berlin angebotenen Eigentumswohnungen (gesamt: 109.448).
Die Angebotspreise liegen mit durchschnittlich 3.941 € pro m² deutlich über dem Berliner Mittelwert (3.513 €). Nur in Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg liegen die Angebotspreise höher.
Mit diesen Zahlen bestätigt sich der Trend der Vorjahre.«

 
Umso erstaunlicher ist, dass das Bezirksamt anders als in anderen Bezirken jahrelang nichts unternommen hat, diesen Trend mit Milieuschutzsatzungen aufzuhalten. Eine solche Satzung (Grundlage ist § 172 Baugesetzbuch mit den Kriterien für soziale Erhaltungssatzungen) hat folgende Wirkungen:
In einem Milieuschutzgebiet muss der Vermieter vor einem Abriss oder einer Modernisierung eine Genehmigung einholen. Das Bezirksamt kann die Genehmigung verweigern, wenn eine generell mieterverdrängende Wirkung dieser Modernisierung nicht ausgeschlossen werden kann.
Verbunden mit dem Genehmigungsvorbehalt für eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen aus der Berliner „Umwandlungsverordnung“ bedarf jede Umwandlung in einem Milieuschutzgebiet der Zustimmung des Bezirksamts.

Bei der Abstinenz des Bezirksamts, über Milieuschutz steuernd einzugreifen, ist der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) „der Kragen geplatzt“. Im April 2013 hat sie dem Bezirksamt aufgegeben, seine finanziellen und personellen Voraussetzungen für den Erlass von Milieuschutzsatzungen darzulegen.

Die Antwort des Bezirksamtes macht deutlich, wie weit man dort das Instrument des Milieuschutzes vernachlässigt hat (BVV-Drucksache 0476/4):
Eine früher für Milieuschutz vorgehaltene halbe Stelle ist nicht mehr verfügbar. Kosten für Gutachten über die Analyse und Bewertung der Sozial- und Gebäudestruktur sind nicht verfügbar (ergänze: weil das Bezirksamt sie nicht in den Bezirkshaushalt eingestellt hat).

Ein Vergleich mit anderen Bezirken führt in eine andere Welt:
Im gleichen Jahr 2013 standen dem Bezirk Pankow für die Kontrolle und Betreuung seiner bis dahin bereits unter Milieuschutz gestellten Gebiete (11 „soziale Planungsräume“) sechs volle Stellen zur Verfügung – also: 6 zu 0 für Pankow!

Es erstaunt nicht, dass die BVV sich mit dieser Antwort des Bezirksamtes nicht zufrieden geben wollte. In ihrer Sitzung im November 2013 forderte sie das Bezirksamt nun auf (Drucksache 0718/4), „Gebiete im Bezirk zu benennen, für die auf Grund der Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt Milieuschutz (soziale Erhaltungssatzungen gemäß § 172 BauGB) beantragt werden sollte.“

Das Bezirksamt brauchte daraufhin mehr als 18 Monate, um dann im Juni 2015 im Stadtentwicklungsausschuss der BVV das Ergebnis der zwischenzeitlich beauftragten Voruntersuchungen vorstellen zu lassen. Das mit den Untersuchungen beauftragte Institut empfahl, für 6 Planungsräume vertiefende Untersuchungen zu beauftragen, und zwar für:
- Brabanter Platz,
- Kaiserin-Augusta-Allee,
- Karl-August-Platz,
- Richard-Wagner-Straße,
- Spreestadt und
- Tegeler Weg.

 
Schon der Umgang mit dem Voruntersuchungsauftrag macht deutlich, wie wenig dem Bezirksamt daran liegt, einer Mieterverdrängung entgegen zu wirken:

• Der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf umfasst 57 „soziale Planungsräume“. Von diesen 57 Planungsräumen sind lediglich 18 (also weniger als ein Drittel) in den Untersuchungsauftrag einbezogen worden.
• Einbezogene Planungsräume wie Klausenerplatz und Ernst-Reuter-Platz, die die beiden ersten Plätze bei der Einschätzung der Verdrängungsgefahr einnehmen und bei Einrechnung des Indexwertes für den Aufwertungsdruck immer noch den 2. bzw. 4. Gesamtgefährdungsrang ausweisen, werden vom Bezirksamt nicht in die Gebiete aufgenommen, die es einer vertieften Untersuchung für würdig hält.

Immerhin scheinen weitere Beschlüsse der BVV aus dem Jahr 2015 (Drucksachen 1220/4 und 1381/4), in denen das Bezirksamt aufgefordert wird, sich um Mittel für vertiefende Gutachten zu kümmern und für den Milieuschutz wenigstens zwei volle Stellen vorzuhalten, die dortige Blockade etwas gelockert zu haben:
Nach einer Auskunft des Bezirksamtes auf eine Bürgeranfrage (BVV-Drucksache 1584/4, Nr. 14, von 31. Mai 2016) soll nun die Ausweisung als Milieuschutzgebiet für die Planungsräume Tegeler Weg, Kaiserin-Augusta-Allee und Richard-Wagner-Platz vorbereitet werden, sind mittlerweile die vertiefenden Untersuchungen für die Planungsräume Karl-August-Platz, Brabanter Platz und Hildegardstraße beauftragt.

Aus der gleichen Antwort des Bezirksamtes (s. „zu Frage 3“) ergibt sich allerdings auch, dass weitere Gebiete im Bezirk nicht unter Milieuschutz gestellt werden sollen. Das Bezirksamt begründet das damit, dass „alle Gebiete im Bezirk im Rahmen des Grobscreening untersucht worden sind.“

Hier hat das Bezirksamt wohl schon vergessen, dass es nur knapp ein Drittel der Planungsräume in Charlottenburg-Wilmersdorf untersuchen ließ.

Diese unrichtige Antwort auf die Bürgeranfrage zeigt, dass die Verdrängungsgefahr im Bezirksamt offenbar immer noch nicht in ihrer Brisanz wahrgenommen wird und nur widerwillig und soweit „angefasst“ wird, dass die BVV erst einmal Ruhe gibt.

 
Über diese Haltung des Bezirksamtes - und wie man sie überwinden kann - wird in der Veranstaltung der KiezKulturWerkStadt am 13. September zu sprechen sein.

Eingangs werden Joachim Oellerich von der Berliner Mietergemeinschaft e.V. (Chefredakteur des „Mieterechos“) und Sigmar Gude vom Stadtforschungsinstitut TOPOS darlegen, welche Möglichkeiten und Grenzen sie generell für das Instrument des Milieuschutzes sehen und welche rechtlich-technischen Kriterien für die Untersuchung von Milieuschutz-„Verdachtsgebieten“ zu beachten sind.


4.9.2016, Wolfgang Mahnke (MieterWerkStadt Charlottenburg)

 

Wolfgang Mahnke - Gastautoren, Politik - 06. September 2016 - 20:42
Tags: gentrifizierung/mieten/milieuschutz/modernisierung/sanierung/sanierungsvorhaben/wohnen

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