Wohnen im Kiez
Milieuschutz im Streit der Interessen: Quartierserhalt oder Symbolpolitik?
In der Bewertung des Milieuschutzes unterscheiden sich die Parteien in Berlin deutlich. Anders als die Parteien der Rathauskoalition halten CDU und FDP Milieuschutz für unwirksam bis schädlich. Ebenso wie Vertreter aus der privaten Immobilienwirtschaft verlautbaren sie, dass Milieuschutz die gewünschten Wirkungen hinsichtlich der Stabilisierung der Mieten als Mittel für die Erhaltung der Anwohnerstruktur nicht zeitigt. Sie führen dabei an, dass es keine verlässlichen wissenschaftlichen Methoden für eine Effizienzuntersuchung gibt und kommen so zu dem Vorwurf, dass die Koalitionsfraktionen reine Symbolpolitik betrieben und ihrer Klientel Sand in die Augen streuten.
Diese Behauptungen haben mit den tatsächlichen Gegebenheiten nichts zu tun. Anders etwa als im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, der erst in dieser Wahlperiode seine erste Milieuschutzsatzung erlassen wird, gibt es aus anderen Bezirken mit über 30 Milieuschutzgebieten langjährige Beobachtungen der Mieterverdrängung und der Wirkung erlassener Milieuschutzsatzungen.
Generell ist in regelmäßigen Abständen zu prüfen, ob die Voraussetzungen für die Geltung der Milieuschutzsatzung fortbestehen. Mit dieser Überprüfung wird vermieden, dass Gerichte Milieuschutzmaßnahmen (etwa die Versagung einer Modernisierungsgenehmigung) aufheben, weil sie mangels Kenntnis der aktuellen Entwicklung nicht mehr beurteilen können, ob Eingriffe in die Verfügungsgewalt der Eigentümer/Vermieter noch durch vorrangige Allgemeinwohlinteressen weiterhin gerechtfertigt sind.
Am konkreten Beispiel des „Erhaltungsgebiets Hornstraße“ in Kreuzberg sieht das so aus:
- Vor Erlass der Erhaltungsverordnung im Jahr 2004 hatte der Bezirk die Verdrängungskriterien von einem Stadtforschungsbüro untersuchen lassen. Das Ergebnis war dann Grundlage für den Erlass der Milieuschutzsatzung im Jahr 2004.
- Überprüfungen der Milieuschutzvoraussetzungen wurden dann 2008 und 2012 in eingehender wissenschaftlicher Bestandsaufnahme nebst Auswertung vorgenommen.
Beide Überprüfungen bestätigen die Schutzwirkung der Erhaltungssatzung und kommen gleichzeitig zur Notwendigkeit, den Milieuschutz fortzuführen. Untersucht werden dabei insbesondere die Mietentwicklung, die Veränderungen in der Anwohnerstruktur (u.a. Alter, Einkommen und verfügbarer Raum) und Veränderungen im Ausstattungsniveau. Daraus wird abgeleitet, welche Wirkungen der Milieuschutz gezeitigt hat und ob die Gefahr der Verdrängung von Mietern fortbesteht.
Untersuchungen dieser Art werden bundesweit im Rahmen des Milieuschutzes vorgenommen. Ihre Ergebnisse sind Gegenstand der Sachverhaltsermittlung bei Klagen gegen behördliche Milieuschutzmaßnahmen.
Im Mai 2017 hat sich der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ein Überprüfungsgutachten für die Milieuschutzgebiete „Bergmannstraße Nord“, „Graefestraße“ und „Luisenstadt“ vorlegen lassen. Es ist eines der ersten Gutachten, die in der neuen Legislaturperiode erstellt worden sind. Es kann über die Internetseite des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg abgerufen werden und dürfte insbesondere allen Berliner Bezirksverordneten bekannt sein, die sich schwerpunktmäßig mit der Stadtentwicklung befassen.
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Die Nutzung des erhaltungsrechtlichen Instrumentariums bei baulichen Modernisierungsvorhaben hatte sowohl städtebauliche Wirkungen als auch, für den von Maßnahmen betroffenen Teil der Gebietsbevölkerung, strukturerhaltende Effekte.
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Indirekt wirkt die soziale Erhaltungsverordnung auch als Mieterschutz, da es im Erhaltungsgebiet darum geht, bauliche Veränderungen im notwendigen Umfang zuzulassen, ohne jedoch die Zusammensetzung der Bevölkerung zu gefährden oder im Einzelfall Härten zu schaffen.
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Quelle: WIRKUNGSANALYSE - Soziale Erhaltungsverordnungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin (Mai 2017) der ASUM GmbH im Auftrag des Bezirksamts (Gutachten zum Download)
Das Gutachten trägt den Titel „Wirkungsanalyse“ und es bestätigt, dass die Fortgeltung der drei Erhaltungssatzungen gerechtfertigt ist. Die Gebiete stehen seit 1998 (Graefestraße und Luisenstadt) und 2002 (Bergmannstraße Nord) unter Milieuschutz. Bei der erheblichen Dauer der ununterbrochenen Unterschutzstellung lassen sich Tendenzen der Entwicklung besonders verlässlich herausarbeiten, wodurch ein wertender Vergleich zusätzlich an Aussagekraft gewinnt.
Vor diesem Hintergrund ist bemerkenswert, dass die FDP-Vertreter mit Schwerpunkt Stadtentwicklung in der Bezirksverordnetenversammlung Charlottenburg-Wilmersdorf noch im September 2017 von Symbol- und Schaufensterpolitik gesprochen haben. Anlass war die Behandlung von Vorlagen zum Milieuschutz (hier: Einwohnerantrag DS 299/5, 400/5 und 401/5). Man darf wohl unterstellen, dass diese Verordneten wider besseres Wissen, dafür aber an ihren privaten Interessen orientiert debattiert haben.
MieterWerkStadt Charlottenburg, W.M., 25. Januar 2018
In der MieterWerkStadt Charlottenburg haben sich Mieterinnen und Mieter aus Charlottenburg und auch aus Wilmersdorf zusammengetan weil die Mieten ständig übermäßig steigen, weil es für Menschen mit geringeren oder mittleren Einkommen immer schwieriger wird eine Wohnung zu finden und weil viele bereits akut von Verdrängung bedroht sind.
Die Treffen finden in den Räumen des Mieterclubs statt, die der Mieterbeirat Klausenerplatz freundlicherweise zur Verfügung stellt. Alle Interessierten und weitere Mitstreiter sind immer herzlich willkommen.
Treffen: jeden 1. Mittwoch im Monat um 18:30 Uhr 
Mieterclub, Neue Christstr. 8
14059 Berlin-Charlottenburg
Kontakt: mieter-werk-stadt@web.de
MieterWerkStadt - Gastautoren, Politik - 02. Februar 2018 - 00:24
Tags: gentrifizierung/mieten/milieuschutz/moderinsierung/sanierungsvorhaben/umwandlung/vorkaufsrecht/wohnen
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